本文摘要：又是辞旧迎新日，又到盘点未来发展时。2013年，中国楼市朝著疾奔，却也有吊绊跌撞到。 这一年，一二线城市地价、房价相辅下跌，与三四线城市分化激化；这一年，数家房企业绩剧增，千亿俱乐部成员数缩减到，拿地保守，融资又蓬勃发展；这一年，新型城镇化和土地改革出了业内外人都要说两句的热点；这一年，仅次于的变化在于中央对房地产市场政策思路和管理方式的改变控压弱化，引导市场自律变为了主旋律。

又是辞旧迎新日，又到盘点未来发展时。2013年，中国楼市朝著疾奔，却也有吊绊跌撞到。

这一年，一二线城市地价、房价相辅下跌，与三四线城市分化激化；这一年，数家房企业绩剧增，千亿俱乐部成员数缩减到，拿地保守，融资又蓬勃发展；这一年，新型城镇化和土地改革出了业内外人都要说两句的热点；这一年，仅次于的变化在于中央对房地产市场政策思路和管理方式的改变控压弱化，引导市场自律变为了主旋律。2014进年伊始，《新华有大约》特邀中国房地产学会副会长陈国强、北京大学房地产研究基金中心副主任杜猛、世联地产北京公司副总经理刘春岩，以及华创房地产研究院院长程崇山四位，从政策、土地、市场、企业各方面还，一起回忆与向往，剖析房地产市场的表象和内核。

全年政策变化呈圆形枣核形调控最低境界是无为而治陈国强把去年的政策变化总结为两头凸、中间松形如枣核。两头凸就是年初和年末分别实施的国五条和18城新政。

中间泊就就是指4月到10月的半年多时间里，中央并未具体对调控作出更进一步明确命令。可以把那段时期沦为政策的静默期或者是真空期。但纵观去年的从头至尾，可以显现出政策的变化和改向非常明显：其中的最重要节点就是10月底习近平总书记的讲话。紧接着就有三中全会、中央经济工作会议，以及中央城镇工作会议等一系列会议与涉及文件不作承托。

因此可说道年初奠定了方向，年中仔细观察了动向、年末修正了南北。另外从政策和市场的角度可仔细观察得出结论，中央政府的管理方式有些趋向于道家的无为而治。就是并非什么也不做到，而是遵循事物的大自然趋势达成协议无为莫不为，无治莫不清领。而管理的酸甜和市场的活跃构成了独特的对照，这也体现出有了市场的残暴生长能力，或者说是突显了行业的很深内力。

陈国强指出，国五条是上一届政府楼市调控的句号，而习总书记的讲话可以看做是新政的开端，由此发端，之后一系列最重要会议的文件等于是对新的调控逻辑的逐级进行。所以从这个看作，这一届政府的手法很类似，未来市场的看点不会很多。70城房价严重不足代表全国激流之下泡沫许多杜猛坚决背离区域性讲房价无从谈起的观点。

他指出，片面数据让我们惯性地一谈房价就说道北上广浅。的确，这四大城市占到了中国房地产可研发面积的21%左右，但总销售额却只占到了12%。他们的确极具代表性，但不是全部和意味著。全国有680多座城市，其中包括14个行政单列市、79个省属行政单列市、288个地级市、655个县级市、2000多个县、19000多个乡。

既然以上这些市、县、乡、镇都隶属于中国范围，那当地的房价当然也是中国房价。而机构仍然用70个城市代表了几倍甚至几十倍于样本数的地方。这是不足为据的，是以偏概全的。所以杜猛指出，讲中国房地产，首先要清晰范围。

中国是一个整体，房价就不应是国土范围内的全部，而不是区域性的。杜猛同时回应，2013年的我国房地产市场的区域分化已明晰构成，而且十分相当严重。

比如只要是出租汽车的城市，基本上都面对供求关系流失导致的价格过慢下跌。因为上涨，所以缩；由于缩，不时上涨；出了一个首尾交会的怪圈。而三四线城市有上涨有跌到，主流还是上涨，因为三四线城市也在高速发展，甚至发展的空间比已基本成型的一二线城市还要大。

但一片兴旺之下，也确实摇摇欲坠的如温州（楼盘）、鄂尔多斯（楼盘）。杜猛坚信，在全民房地产的疯狂下，还有许许多多的温州和鄂尔多斯，只是没曝光出来。

因为地方政府、开发商和购房人为了各自利益的粉饰太平。综上所述，区域的片面和泡沫的隐蔽不会导致分析和辨别市场的杂讯。

马太效应无处不在融资限制不利减轻供需2013年是房企的丰收年，多家房企早在11月甚至10月就已完成了任务，千亿俱乐部缩减到配套。而面包买得好，房企就会暂停卖面粉的动作，因此地王在2013年经常出现之频密已让人见怪不怪了。

而增大投放减少土储必定拒绝房企自身通过融资器官移植。在上市房企再融资放松持续加剧的预期下，陈国强分析指出：目前从房地产行业面对的融资环境说道，未来一段时间内，认同是较自2010年以来的这轮调控至今越发严格了。近期A股市场的IPO重新启动就是讯号，而过去的这一年中，也早已有房企通过保障房改建取得了资本市场的机会。

三中全会的《要求》文件中也尤其提及：金融改革方面未来要减少必要融资比重，要前进金融创新。这就等于是说道不会减少融资的方式和渠道，减少融资成本等等。过去颇受容许的信托、PE、股权融资还包括其他形态和形式的融资渠道甚至海外融资都会扩开和拓宽。当然机会也并非是平均分配的，强者恒强劲。

品牌企业、龙头企业难道不会更容易抓住机会，而受限于品牌影响力和资金实力，中小房企做到机会的力度有可能严重不足。陈国强最后特别强调，融资环境一旦严格、资金面也不会随之严格，这对于未来市场减少产品供给、减轻供求矛盾是不利的。多重变化楚再次发生转向灯明年更加暗从年末精研总书记的讲话为标志点，房地产政策正在再次发生着切切实实的变化：过去浓墨重彩的强硬态度行政手段越发淡化，市场的自住型和主动性渐渐生动一起；而对调控的目标也由过去的短跑道，移至了中长跑道上，通过更加多考虑到市场体系、供求关系，建构长效机制、建设设施制度；管理手段上的本末也长条过来由过去的缩市场需求，变为了今后的减供应。

几个会议文件中，都特别强调要减少住宅用地的比例、提升土地容积率，供应商要做到乘法等，这等于是水利方式由鲧的木栅变为了禹的疏，更加不利于绿水长流；另外，过去中央集权制为的统一部署、统一严令，现在也改向了引人注目地方自主性，把主导权劳改；还有，过去只纸上谈兵的双轨制，在很多城市，特别是在是北京这样的一线大都市就要所求了北京甚至是三轨制。最后，未来对于行业影响的因素早已相比之下不局限于房地产市场本身了，外围的一系列改革如土地制度改革、户籍制度改革等都会牵一发而动全身地为房地产业带上去深远影响。

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