本文摘要：没过多特别强调对房价的诱导，没申明严苛的行政调控，今年全国两会关于房地产调控的表态虽然不多，却让人们看见了房地产调控思路的根本性改变。道别频密变化、全国一刀切式的行政调控，今后似乎将改以逐步创建房地产领域长效机制，侧重长年制度建设，完备市场化管理模式。

没过多特别强调对房价的诱导，没申明严苛的行政调控，今年全国两会关于房地产调控的表态虽然不多，却让人们看见了房地产调控思路的根本性改变。道别频密变化、全国一刀切式的行政调控，今后似乎将改以逐步创建房地产领域长效机制，侧重长年制度建设，完备市场化管理模式。政府工作报告明确提出了本届政府的房地产调控思路，对完备住房保障机制作出详尽部署，明确提出作好房地产税法律涉及工作，还明确提出针对有所不同城市情况分类调控，减少中小套型商品房和共计产权住房供应，诱导投机投资性市场需求，增进房地产市场持续身体健康发展。

房地产调控全国一刀切的时代将要过去。由于部分二三线城市不存在商品房供不应求、库存量大的现状，而一线城市房价供需不均衡、房价仍然持续下跌，未来房地产调控将更加侧重有所不同城市、有所不同区域之间相当严重分化的现实，展开分类调控。分类调控还意味著未来侧重局部调整，增加全国式的整体调控；特别强调经济手段调控，增加行政手段；特别强调地方政府主导调控，弱化由中央政府主导的行政调控。住建部副部长齐骥在全国两会期间回应，将根据各地房地产市场的具体情况展开分类指导，热点城市之后减少供应，诱导、遏止投资投机性市场需求，继续执行出租汽车、限贷政策；而对于库存量较高的城市，则要掌控住宅用地供地规模，掌控供应结构。

一些房价持续下跌的热点城市，仍旧呈现出供需不均衡态势，不应千方百计减少供应，特别是在是中小套型供应。这就意味著，房地产市场的去投资化、去杠杆化将是一线城市的调控方向，但是库存量大、市场需求严重不足、量价齐跌的城市，将有可能对出租汽车限贷政策有所放开，推崇消化存量，掌控商品房新的研发规模、掌控土地供应。弱化行政手段是房地产调控思路的众多最重要改变。此次两会并未提到强迫拒绝地方政府制订并发布当年度的房价控制目标，也并未经常出现遏止房价过慢下跌的拒绝，未来行政手段对房地产市场的介入将逐步增加。

以高端楼盘预售证审核为事例，预计将经常出现一定的断裂。2013年北京一度实施严苛的限价令措施，拒绝开发商对商品住宅的预售报价无法低于同等项目以往的成交价价格，否则很难取得项目预售许可证。而2014年以来这种情况获得转变，北京高端楼盘的上市速度显著减缓。

政府转变了过去以房价调控为核心的思路，特别强调完备保障房机制。报告明确提出以全体人民寄居有所居为目标，坚决分类指导、具体方法实行、分级负责管理，增大保障性安居工程建设力度。有针对性的拒绝提升大城市保障房比例，将有效地减少保障房供应，转变供不应求的局面，诱导房价持续下跌。

同时明确提出公租房和廉租房并轨，发展共计产权住房，意味著以后保障房体系将分成两大部分，并轨后的公租房用作租赁，共计产权住房用来销售，转变了以往多种类型保障房共存的恐慌局面。既可以符合有所不同层次的住房市场需求，又需要便于管理，增加保障房分配过程中的不公正不道德。房地产税也被提及了最重要方位，并特别强调作好房地产税的法律工作，不利于完备房地产领域税制，反映了用经济手段展开调控的全盘思路。房地产税制的完备将需要起着调节房地产供给、诱导投资投机市场需求、增加资源浪费、转变地方政府土地财政模式的起到。

房地产税与房产税含义有所不同，目前上海和重庆对个人住房有条件征税房产税，而房地产税是一个综合概念，牵涉到房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等等。房地产税不仅牵涉到追加房屋持有人环节税负，还必须将牵涉到不动产研发、交易，保留仅有链条中各个环节的税全盘考虑。通过房地产税来减少投机投资者的持有人成本，也是调控思路改变的最重要方向。房地产领域的消费税和空置税有可能是未来的最重要税种，消费税实施累进税制，对出售首套住房实施征税，二套房实施较低税率，三套及以上的住房征税高额税率，空置税则是向空置的房屋征收。

从资本市场来看，房地产行政调控的手段也正在远去，自2009年以来关闸的上市房企再融资显露出放开迹象，也反映了市场化思路，众多房企正在大力发售再融资方案。万科B股并转H股方案取得证监会批准后，招商地产和迪马股份的再融资正处于审查中，还有逾30家房企正在排队等候审查。上市房企再融资若以求盘查，将很大减轻房企资金紧张状况，增大动工建设力度，不利于减少市场供应，转变供需不均衡格局，最后超过平稳房价的目的。

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