本文摘要：住房和城乡建设部正在筹划公布关于平稳住房消费的涉及文件，其中还包括两条根本性意见，一是将用于公积金出售首套房的首付降到两成，二是上调二套房商贷首付比例至五成，上调房贷利率。该文件目前已获得财政和央行反对。不过对于中小房企而言，活下去依旧艰苦。近日，中国房地产研究会副会长胡志刚在拒绝接受《中国企业报》记者专访时提及，中小房地产企业现在中国有80000多家，在转型期，小企业出局得会较为慢，目前有可能早已有相当多的小企业出局了。

住房和城乡建设部正在筹划公布关于平稳住房消费的涉及文件，其中还包括两条根本性意见，一是将用于公积金出售首套房的首付降到两成，二是上调二套房商贷首付比例至五成，上调房贷利率。该文件目前已获得财政和央行反对。不过对于中小房企而言，活下去依旧艰苦。近日，中国房地产研究会副会长胡志刚在拒绝接受《中国企业报》记者专访时提及，中小房地产企业现在中国有80000多家，在转型期，小企业出局得会较为慢，目前有可能早已有相当多的小企业出局了。

中小房企无钱无势优胜劣汰本就是市场化的恒定法则，但是在这场房地产递归的战争中，刘晨（化名）指出这其中并不公平，政府管得贤，拒绝很多，反对的企业也都是有政府背景的企业，银行这方面也是，感觉到很不公平。刘晨是某地方房企的销售总监，它所在的房企已正式成立十余年。从房地产的黄金十年一路走过，如今步履维艰开建在购意味着35万平方米，最近的一次可以以次了台面的年销售额也只是2个亿。

库存量、政府管制、资金等都是刘晨所在企业面对的问题，国家规定拒绝提升，比如说规划局规定，住宅项目必需要设施30%个商业，外立面要制成商业正立，外面是商业，里面是住宅，成本托了上去，但是房价又无法上涨，涨价后又卖不出去。刘晨所提及的30%个商业，作为住宅项目的硬性规定设施，目前并没启动，原因是商业环境很差，再加本身企业对商业这方面也没主动的点子，这让刘晨很不得已。

至于库存量，刘晨主要采行调整价格去保量，整个专访过程中，他先后提及三次降价，对于移动互联网、电商等完全零认识，产业链、综合体也是在除去库存后的事情，目前估算是在23年以后，其中库存大约在一年左右消化完了，这是较为悲观的点子。即便如此，刘晨所在企业在本地企业中却是不俗的了，据刘晨所叙述的，当地的房企大多在只得承托，早已经常出现4、5个烂尾楼了。

两会过后，房地产行业释放出众多受到影响的消息，降息、降准、公积金等等，并且业内人士普遍认为，各方特别是在是金融机构将加大力度增进房地产的稳步发展。这意味著银行很有可能要拿走较多的资金来贷给开发商了，武汉祥生房地产开发有限公司（以下全称祥生）的策划总监徐青早已感觉到银行的态度在改变，国有的几大银行对研发企业的贷款还是没敲得过于进，但是在获释一些好的消息，商业银行也是在渐渐地限制，除了国有银行，其他银行还是透漏出有合作意向，但是还在等候中央敲话，期望实施慢一些。相比于徐青的悲观，刘晨所在地方甚至没更好的贷款机会可以去期望。我实在政策方面可以必要偏向民企，中国大多数还是民企，如果民企推倒了，国企也饲没法那么多老百姓啊！刘晨在敦促不利于民企发展的政策同时，他也明白，即便银行不愿把机会给民企，再来的也是万科、万达、绿城等一线房企。

各大企业转入地方炒高地方房价的同时，也抢走了银行较少得真是的贷款机会，银行贷款要看偿还能力，一是给有政府背景的企业，二乃是给大企业。如刘晨所说，商业银行对待他们比较开朗一些，但是，政策一下来，有可能又是另外一其实了。本地企业取得银行贷款的机会很少。

胡志刚指出，银行不买单，小微企业贷款并很差债，银行这块可以说道早已商业化了，你让它把利率减少它会腊，中小企业不要对这方面抱着多大期望，还是想要办法自己的问题自己去解决问题。靠自己靠朋友靠不上政府好在，目前刘晨所在购的项目方位比较较好，并且是刚刚须要产品，大多在80130平方米。无独有偶，徐青在拒绝接受《中国企业报》记者专访的时候也回应，目前祥生的目标客群主要定位为刚刚须要客户群体，由120平方米三居室到现在80平方米的三居室，产品功能增强，舒适度也在一定程度上弱化。

如徐青所讲解的，祥生的销售还算数不俗，去年整个武汉市的房企从销售体量上还算数较为好的，供需比还是较为均衡的，去年散户的项目总体是1500套，目前剩下将近10%。在试水电商这一方面，祥生在武汉名列前几。祥生采行的是稳扎稳打的战术，徐青告诉他《中国企业报》记者，一是目标客户群，二是拿地的方位，在拿地前要理解确切交通设施、商业设施和住宅这方面的用料。

武汉在流动人口方面已超过特大型城市的标准，外来人口众多，并且外来人口资金并不是十分优渥，这为祥生修筑80平米市场供应了很多市场需求。徐青告诉他《中国企业报》记者，武汉的小企业存活率比较较高，原因是这些小企业懂抱团和抱着大腿，在前期没研发的地块，他们目前采行的是联合开发的方式在操作者，比如说更有一笔大的资金，或者和一些大的企业做到联合开发，他们作为出资方或土地出让方。这和胡志刚的观点不谋而合，中小企业抱团很最重要。

中小企业势单力薄，能力不强劲，运营团队过于，拿一个项目，没几个亿是做到很差的，资金很最重要，所以可以几家中小企业一起去做到，有可能有突围的可能性。中小房企最后能否已完成突围，胡志刚实在最重要的是产品，市场在上行，消费在下行，中国的城镇化才到53.7%，有烂尾楼，也有楼盘敲光彩，产品品质一定要上去，产品要适销对路。在这方面，徐青和刘晨所在的企业目标客群都定位在刚刚需性人群。

徐青告诉他《中国企业报》记者，目前，武汉购房者对房间的舒适度没过低的拒绝，销售方面还是不俗的。与祥生一样，刘晨所在企业目前也是把营销放到主要方位。

据业内人士分析，中小企业所面对的去库存压力比较较小，产品品质仍有相当大的下降空间。胡志刚特别强调道，中小企业必需要看清楚大势，目前房地产的形势，去库存的压力较为大，非常简单的经营方式早已一去不复返了，沿袭之前传统模式，那就是死路一条，不做到就让，做到了减缓丧生的步伐。在这个网络什么都可以售卖的时代，互联网看起来一股时代飓风，政治宣传了各行各业的运营方式，房地产大自然也在被政治宣传的行列中，胡志刚试图用互联网解决问题房地产的老盘遗留问题，现在都在托互联网+，意思是房企通过互联网获取各种服务，你以前没变卖的房子，也可以新的打造出，把你的产品回炉，这也是一个方向。中小企业关键是靠自己的产品，靠政府机构改革、靠修改是权宜之计的。

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